Byt v původním stavu je pro investora lákavý: nižší vstupní cena, menší konkurence běžných kupujících a možnost vytvořit hodnotu vlastní rekonstrukcí. Zároveň je to jedna z nejčastějších pastí. Sleva, která vypadá jako 600 000 Kč, se po rozpočtu elektroinstalace, koupelny, podlah, kuchyně a třech měsících bez nájmu může změnit v nulový nebo záporný výnos.
Samostatný článek Rekonstrukce bytu: kdy se vyplatí a kdy je to past řeší návratnost oprav. Tady se zaměříme na rozhodnutí před koupí: kolik smíte za byt před rekonstrukcí zaplatit, aby dával investičně smysl.
Základní vzorec
Maximální nákupní cena = tržní cena po rekonstrukci minus rekonstrukce minus rezerva minus požadovaný zisk. Pokud je výsledná částka nižší než nabídková cena, byt není podhodnocený. Je pouze starý.
Prakticky: byt po rekonstrukci má v dané lokalitě hodnotu 5,2 mil. Kč. Rekonstrukce vyjde na 650 000 Kč, rezerva 150 000 Kč, ušlý nájem a financování 90 000 Kč. Pokud chcete bezpečnostní polštář 300 000 Kč, maximální nákupní cena je 4,01 mil. Kč. Nabídka za 4,4 mil. Kč není dobrý deal, i když podobné hotové byty stojí přes 5 mil. Kč.
Největší rizika
- Podceněný rozpočet — u starých bytů se často přidá elektro, stoupačky, podlahy a statické drobnosti.
- Čas bez nájmu — tři měsíce rekonstrukce znamenají tři měsíce hypotéky bez příjmu.
- SVJ — plánovaná oprava střechy nebo fasády může přidat mimořádný příspěvek po koupi.
- PENB — špatná energetická třída snižuje pronajímatelnost i budoucí prodejnost.
Kdy je byt před rekonstrukcí dobrá příležitost
Nejlepší scénář je byt se špatnou prezentací, původní koupelnou a kuchyní, ale zdravým domem, čistým právním stavem a dobrou dispozicí. Naopak se vyhněte bytům, kde je problém ve vlastnictví, SVJ, dispozici nebo lokalitě. Rekonstrukce nezmění hlučnou ulici, špatný vchod ani dlouhodobě klesající poptávku.
U bytů pro pronájem dávejte přednost funkčnímu standardu před luxusem. Nájemník zaplatí za čistou koupelnu, dobré úložné prostory a nízké energie. Nezaplatí vám plně designové materiály, které prodraží projekt.
Checklist před nabídkou
- Máte srovnání hodnoty po rekonstrukci z reálných prodejů?
- Máte rozpočet od řemeslníka, ne jen odhad „od stolu"?
- Počítáte rezervu minimálně 15 až 20 %?
- Započítali jste ušlý nájem a náklady financování?
- Je dům technicky a finančně zdravý?
Spekuluj.cz vám pomůže najít byty, které jsou podle katastru skutečně pod tržní cenou. U bytů před rekonstrukcí pak stačí doplnit vlastní rozpočet oprav a rozhodnout podle čísel, ne podle dojmu z levné nabídky.