Metodika Realitního Indexu

1. Tři odlišné druhy dat

• Nabídková cena pochází z evidovaných inzerátů. Není potvrzenou cenou prodeje. Průměr Kč/m² v Indexu je prostý průměr kladných nabídkových cen za m².
• Referenční cena slouží k orientačnímu porovnání. Import cenových map používá průměr za m² ze Sreality cenové mapy, filtrovaný podle lokality, velikosti a období 12 měsíců. Spekuluj.cz zde nepřepočítává vlastní medián jednotlivých kupních smluv.
• Náhradní reference se použije, když cenová mapa není dostupná: cena mateřského města nebo průměr aktuální inzerce stejné velikostní kategorie. Nabídkový průměr není údaj z katastru.

Historické referenční záznamy neuchovávají spolehlivé označení náhradního zdroje. U jednotlivého výsledku proto nelze vždy doložit, zda vznikl z cenové mapy, nebo náhradní inzerce. Údaj o počtu podkladů sám o sobě nepotvrzuje počet uskutečněných prodejů.

2. Jak se přiřazuje reference

Výpočet bere poslední uloženou referenci pro ID lokality a velikostní kategorii bytu. U městských částí může při nedostupnosti vlastní reference použít mateřské město. Dispozice slouží k filtrování inzerce; samotná reference je přiřazována podle velikostní kategorie, nikoli individuálně podle stavu bytu.

Nejde o výběr prodejů v pevném okruhu 500 až 1 000 metrů ani o vlastní vážený průměr transakcí. Čas aktualizace inzerce, denní statistiky a referenční ceny se mohou lišit.

Karta inzerátu navíc dohledává současný lokální podklad, přednostně pro konkrétní obec. Řazení a procentní odchylka používají uložený výpočet z importu. Pokud se s podkladem na kartě rozcházejí, zobrazujeme upozornění a nevydáváme jejich rozdíl za úsporu.

3. Výpočet odchylky

Odchylka (%) = (nabídková cena za m² / referenční cena za m² − 1) × 100. Aplikace ji ukládá zaokrouhlenou na celé procento.

Modelový příklad: nabídka 80 000 Kč/m² vůči referenci 100 000 Kč/m² má odchylku −20 %. U bytu za 4 miliony Kč to odpovídá referenční hodnotě přibližně 5 milionů Kč, tedy rozdílu 1 milion Kč. Není to potvrzená úspora, zisk ani historické zlevnění.

• Více než +15 %: nabídka výrazně nad referencí.
• Méně než −10 %: nabídka výrazně pod referencí.
• Okolí nuly: cena blízká referenci, nikoli potvrzení férové hodnoty.

4. Vzorek a čas

Index počítá s aktivními evidovanými inzeráty prodeje bytů. Nejde o všechny prodeje v ČR ani o reprezentativní výběr uzavřených transakcí. Regionální podíly jsou počítány ze všech aktivních nabídek, včetně těch, kterým chybí ocenění. Proto se podíl nabídek pod a nad referencí nemusí sečíst na 100 %.

Žebříčky vyřazují odchylky mimo rozpětí −90 % až +500 % a nabídky bez kladné ceny. Lokalitní výběr používá hranici pod −5 %, zatímco hlavní metrika Indexu pod −10 %. Z toho mohou vznikat rozdílné počty.

Denní přehled je uložen jako snapshot; rozhodující je datum uvedené u dat. Žebříčky a lokality čtou aktuální evidenci při otevření stránky. Průměr města či části s méně než 30 nabídkami je nutné považovat za slabý vzorek; v novém srovnání měst jej nezveřejňujeme.

Starší snapshoty Indexu mohou v podílu pod −10 % obsahovat i extrémní odchylky, které veřejný žebříček vyřazuje. Tyto metriky proto nejsou totožné.

5. Doba v evidenci a zmizelé nabídky

Doba v evidenci se počítá od prvního zachycení inzerátu v systému, ne od podpisu zprostředkovatelské smlouvy. Stažení inzerátu nepotvrzuje prodej: může jít o rezervaci, změnu inzerátu, expiraci nebo rozhodnutí prodávajícího.

Počty nových a zmizelých nabídek i změna průměrné ceny popisují vývoj sledované inzerce. Změna skladby bytů může posunout průměr i bez zdražení či zlevnění stejného bytu.

6. Co před rozhodnutím ověřit

• Technický stav, vlastnictví, skutečnou plochu, patro, výtah, parkování a náklady domu.
• Datum a původ srovnávacích dat, jejich počet a podobnost s hodnoceným bytem.
• Zda cena zahrnuje provizi, vybavení či jiné části nemovitosti.
• U výnosu nájemné bez záloh, neobsazenost, opravy, financování a vlastní rezervu.

Výsledek je pomůckou k výběru nabídek, nikoli znaleckým posudkem nebo doporučením ke koupi. Průměr ani medián nezohledňuje automaticky individuální vady a kvalitu bytu.

Veřejné žebříčky zobrazují nejvýše 10 nabídek v každém výběru a anonymizují čísla domů. Porovnat města se stejným datem · Kalkulačka ceny za m².