Metodika Realitního Indexu
1. Zdroj dat
Realitní Index čerpá data ze dvou hlavních zdrojů:
- Inzertní data – Veřejně dostupné inzeráty bytů k prodeji z hlavních českých realitních serverů. Data získáváme z veřejně přístupných zdrojů, kterými tyto inzertní servery jsou – u každého inzerátu vždy odkazujeme na originální nabídku na původním místě zveřejnění, vše v souladu s etikou a běžnou praxí agregačních služeb.
- Katastrální data – Reálné prodejní ceny z katastru nemovitostí, které slouží jako referenční bod pro výpočet tržní ceny v dané lokalitě a dispozici.
Spekuluj.cz sleduje veškeré aktivní inzeráty prodeje bytů v ČR (typicky 15 000–25 000 denně). Realitní Index agreguje metriky pro 30 největších měst a jejich městské části; počet inzerátů zobrazený na stránce Indexu odpovídá tomuto výběru.
2. Výpočet tržní ceny
Pro každý inzerát je vypočtena referenční tržní cena na základě:
- Lokality (město, městská část)
- Dispozice (1+kk, 2+kk, 3+kk atd.)
- Velikosti v m²
- Průměrné prodejní ceny za m² v dané kombinaci lokalita + dispozice z cenových map a katastrálních dat
Tržní cena je vážený průměr reálných prodejů v daném segmentu za posledních 12 měsíců.
3. Definice nadhodnocení a podhodnocení
Odchylka inzerátu od tržní ceny je vyjádřena procentuálně:
Odchylka (%) = ((Inzerovaná cena - Tržní cena) / Tržní cena) × 100| Odchylka | Interpretace |
|---|---|
| > +15 % | Výrazně nadhodnoceno – inzerovaná cena je o více než 15 % nad tržní úrovní |
| +5 % až +15 % | Mírně nadhodnoceno |
| -5 % až +5 % | V tržním rozpětí |
| -5 % až -10 % | Mírně podhodnoceno |
| < -10 % | Výrazně podhodnoceno – inzerovaná cena je o více než 10 % pod tržní úrovní |
4. Agregované metriky Indexu
Na úrovni regionu (město, městská část, celá ČR) jsou počítány následující metriky:
- % bytů nad trhem > 15 % – podíl inzerátů s odchylkou > +15 %
- % bytů pod trhem > 10 % – podíl inzerátů s odchylkou < -10 %
- Průměrná doba na trhu – průměrný počet dní od prvního zveřejnění inzerátu
- Nové inzeráty – počet nově přidaných inzerátů za dané období
- Zmizelé inzeráty – počet inzerátů stažených z nabídky za dané období
- Obnovené inzeráty – inzeráty, které byly aktualizovány po delší neaktivitě
- Průměrná cena za m² – průměrná inzerovaná cena za metr čtvereční
5. Frekvence aktualizace
Data jsou aktualizována 2× denně – ráno a odpoledne. Systém automaticky zpracovává nové a aktualizované inzeráty z veřejně dostupných zdrojů. Snapshot agregovaných metrik je uložen jednou denně a slouží jako základ pro historické grafy a porovnání vývoje v čase.
6. Regionální členění
Index pokrývá 30 měst ČR a jejich městské části:
- Praha (22 městských částí)
- Brno (29 městských částí)
- Ostrava (23 městských částí)
- Plzeň (10 městských částí)
- 27 dalších měst bez dalšího členění
7. Limitace modelu
- Tržní cena je statistický odhad na základě dostupných dat – nenahrazuje individuální odhad znalce.
- Model nezohledňuje stav bytu, podlaží, výhled, parkování ani další kvalitativní faktory, které mohou výrazně ovlivnit reálnou hodnotu.
- Katastrální data mohou mít zpoždění 1–3 měsíce oproti skutečnému prodeji.
- V malých lokalitách s nízkým počtem transakcí může být referenční cena méně přesná.
- Inzerované ceny nemusí odpovídat finálním prodejním cenám (vyjednávání, slevy).
- Data nepokrývají prodeje mimo hlavní realitní servery (přímé prodeje, aukce).
8. Právní upozornění
Data prezentovaná v Realitním Indexu mají výhradně informativní a statistický charakter. Nepředstavují investiční doporučení, cenový odhad konkrétní nemovitosti ani právní poradenství. Spekuluj.cz neodpovídá za rozhodnutí učiněná na základě těchto dat.
Konkrétní adresy v žebříčcích jsou anonymizovány (bez čísla popisného) u nepřihlášených uživatelů.