# Spekuluj.cz > Vyhledávač podhodnocených bytů na prodej v celé České republice. Průběžně analyzujeme tisíce aktivních nabídek a porovnáváme je s referenčními cenami z katastru nemovitostí. ## Co je Spekuluj.cz? Spekuluj.cz je online platforma, která pomáhá investorům, realitním makléřům i běžným kupujícím hledat byty pod tržním benchmarkem. Systém průběžně analyzuje tisíce aktivních realitních nabídek z celé ČR a porovnává inzerované ceny s referenčními cenami odvozenými z cenových údajů katastru nemovitostí. Díky tomu rychle uvidíte orientační odchylku nabídky od srovnávacího trhu. ## Jak to funguje? 1. Zadáte lokalitu (město nebo konkrétní adresu), velikost bytu a volitelně dispozici 2. Systém prohledá aktuální nabídky na trhu v dané lokalitě 3. Každý inzerát porovná s reálnými prodejními cenami z katastru nemovitostí 4. Výsledky seřadí od nejvíce podhodnocených – byty s největší slevou jsou nahoře 5. U každého bytu vidíte procentuální odchylku od tržní ceny, kontakt na makléře a detail inzerátu ## Pro koho je služba určena? - **Investoři do nemovitostí** – hledají byty pod tržní cenou pro flip (rychlý nákup a prodej se ziskem) nebo dlouhodobý pronájem - **Realitní makléři** – potřebují rychlý přehled o cenách v dané lokalitě a podhodnocených nabídkách - **Kupující první byt** – chtějí vědět, jestli platí férovou cenu a kde jsou nejlepší příležitosti - **Zkušení spekulanti** – chtějí datovou výhodu před konkurencí s denními aktualizacemi ## Klíčové funkce ### Vyhledávání podhodnocených bytů - Vyhledávání ve 30 největších městech ČR + konkrétní adresy - Data z katastru nemovitostí – reálné prodejní ceny (ne jen nabídkové) - Řazení podle míry podhodnocení, ceny, velikosti, dispozice - Filtry: dispozice (1+kk až 4+1), velikost (m²), nadhodnocené/podhodnocené - Kontaktní údaje na makléře přímo u inzerátu ### Watchdog – automatické hlídání nabídek - Automatický emailový hlídač podhodnocených bytů - Uživatel si vybere lokality a minimální podhodnocení (1–30 %) - Frekvence podle tarifu: NORMAL 1× za 14 dní, PROFI 1× týdně, VIP denně v 07:30 - Počet hlídaných lokalit: NORMAL max 1, PROFI max 5, VIP neomezeno ### Alert při stažení inzerátu (od PROFI) - Systém hlídá oblíbené byty uživatele - Jakmile inzerát zmizí z realitních serverů, okamžitě pošle upozornění - Stažený inzerát nemusí znamenat „prodáno" – prodejce mohl stáhnout nabídku z různých důvodů - Uživatel může zavolat prodejci jako první a vyjednat lepší cenu, protože prodejce bez aktivního inzerátu je vstřícnější ke slevě ### Deal Score hodnocení (od PROFI) - Proprietární skóre (1–99) kombinující cenovou odchylku s historií inzerátu - Faktory: podhodnocení oproti katastru, počet změn ceny, zda prodejce zlevňuje, doba na trhu - Vysoké Deal Score = výrazné podhodnocení + signály motivovaného prodejce ### Sledování změn cen (od PROFI) - Přehled inzerátů, u kterých se změnila cena - Řazení od nejčetnějších změn ceny - Počet shlédnutí jednotlivých inzerátů (data ze zdrojového portálu) ### Exkluzivní VIP funkce - Novinky za posledních 24 hodin – nové inzeráty na trhu - Smazané inzeráty – byty stažené z nabídky (zlatý důl pro jednání) - Obnovené inzeráty – byty znovu uvedené na trh - Od nejprohlíženějších – byty s největším zájemem - Neomezený počet vyhledávání a Watchdog lokalit ### Měsíční limit vyhledávání - NORMAL: 100 dotazů/měsíc - PROFI: 1.000 dotazů/měsíc - VIP: neomezeno - Uživatel vidí průběžné čerpání (progress bar) - Stránkování se nepočítá – jen nové vyhledání - Limit se resetuje 1. den každého měsíce - Možnost okamžitého navýšení upgradem tarifu ### Oblíbené byty - Uložení vybraných inzerátů pro pozdější sledování - Napojeno na Alert při stažení inzerátu (PROFI+) ## Tarify (měsíční, vč. DPH) - **FREE** – 0 Kč | základní prohlížení a řazení podle největší slevy, pokročilé filtry a kontakty jsou uzamčené - **NORMAL** – 990 Kč/měsíc | základní přístup k vyhledávači a oblíbeným bytům - **PROFI** – 2.490 Kč/měsíc | rozšířené vyhledávání, Watchdog, změny cen, shlédnutí, Deal Score, alert stažených inzerátů - **VIP** – 4.990 Kč/měsíc | neomezené používání, denní Watchdog, pokročilé alerty, export/report a funkce pro makléře Roční předplatné: ušetříte 2 měsíce (NORMAL 9.900 Kč/rok, PROFI 24.900 Kč/rok, VIP 49.900 Kč/rok). Všechny placené tarify začínají 7denním zkušebním obdobím zdarma s plným VIP přístupem. Při aktivaci se zadává karta; zrušení během trialu zabrání první platbě. ## Pokrytí – 30 měst Praha, Brno, Ostrava, Plzeň, Liberec, Olomouc, České Budějovice, Hradec Králové, Ústí nad Labem, Pardubice, Zlín, Havířov, Kladno, Most, Opava, Frýdek-Místek, Karviná, Jihlava, Teplice, Děčín, Karlovy Vary, Chomutov, Jablonec nad Nisou, Prostějov, Přerov, Mladá Boleslav, Česká Lípa, Třebíč, Třinec, Tábor. ## Technologie - Průběžná analýza tisíců aktivních nabídek - Reálná data z katastru nemovitostí ČR - Cenové mapy a statistické modely - Algoritmy umělé inteligence pro propojování datových modelů - Aktualizace dat několikrát denně ## Kontakt - Web: https://spekuluj.cz - E-mail: info@spekuluj.cz - Telefon: +420 737 531 777 (WhatsApp) - Facebook: https://www.facebook.com/profile.php?id=61554492058187 - Provozovatel: KarmaPower, s.r.o., IČO: 21710007, Bystrc ev. č. 2438, 635 00 Brno ## Realitní Index – denní přehled trhu s byty Realitní Index od Spekuluj.cz je bezplatný, denně aktualizovaný dashboard s klíčovými metrikami českého trhu s byty na prodej. Sleduje cenu za m², celkový počet aktivních nabídek a podíl nabídek pod či nad srovnávacím benchmarkem ve 30 městech ČR. Městské části s méně než 10 aktivními nabídkami zůstávají dostupné pro uživatele, ale nejsou doporučené k samostatnému indexování; u vzorku pod 30 nabídek jsou výsledky výslovně označené jako orientační. ### Hlavní stránka - [Realitní Index – Česká republika](https://spekuluj.cz/realitni-index/) - [Metodika Realitního Indexu](https://spekuluj.cz/realitni-index/metodika) ### Realitní Index podle města - [Praha](https://spekuluj.cz/realitni-index/praha) - [Brno](https://spekuluj.cz/realitni-index/brno) - [Ostrava](https://spekuluj.cz/realitni-index/ostrava) - [Plzeň](https://spekuluj.cz/realitni-index/plzen) - [Liberec](https://spekuluj.cz/realitni-index/liberec) - [Olomouc](https://spekuluj.cz/realitni-index/olomouc) - [České Budějovice](https://spekuluj.cz/realitni-index/ceske-budejovice) - [Hradec Králové](https://spekuluj.cz/realitni-index/hradec-kralove) - [Pardubice](https://spekuluj.cz/realitni-index/pardubice) - [Ústí nad Labem](https://spekuluj.cz/realitni-index/usti-nad-labem) - [Zlín](https://spekuluj.cz/realitni-index/zlin) - [Havířov](https://spekuluj.cz/realitni-index/havirov) - [Kladno](https://spekuluj.cz/realitni-index/kladno) - [Most](https://spekuluj.cz/realitni-index/most) - [Opava](https://spekuluj.cz/realitni-index/opava) - [Frýdek-Místek](https://spekuluj.cz/realitni-index/frydek-mistek) - [Jihlava](https://spekuluj.cz/realitni-index/jihlava) - [Teplice](https://spekuluj.cz/realitni-index/teplice) - [Karviná](https://spekuluj.cz/realitni-index/karvina) - [Karlovy Vary](https://spekuluj.cz/realitni-index/karlovy-vary) - [Děčín](https://spekuluj.cz/realitni-index/decin) - [Chomutov](https://spekuluj.cz/realitni-index/chomutov) - [Jablonec nad Nisou](https://spekuluj.cz/realitni-index/jablonec-nad-nisou) - [Prostějov](https://spekuluj.cz/realitni-index/prostejov) - [Přerov](https://spekuluj.cz/realitni-index/prerov) - [Mladá Boleslav](https://spekuluj.cz/realitni-index/mlada-boleslav) - [Česká Lípa](https://spekuluj.cz/realitni-index/ceska-lipa) - [Třebíč](https://spekuluj.cz/realitni-index/trebic) - [Třinec](https://spekuluj.cz/realitni-index/trinec) - [Tábor](https://spekuluj.cz/realitni-index/tabor) ## Blog – Realitní know-how - [Kompletní průvodce Spekuluj.cz – Jak najít podhodnocené byty a vydělat na nemovitostech](https://spekuluj.cz/blog/kompletni-pruvodce-spekuluj-cz.php) - [Podhodnocené byty: Jak je najít dřív než ostatní](https://spekuluj.cz/blog/podhodnocene-byty-jak-najit.php) - [Jak poznat, že je byt předražený – 10 signálů z dat](https://spekuluj.cz/blog/jak-poznat-predrazeny-byt.php) - [Výnosový byt: Jak spočítat výnos z nájmu](https://spekuluj.cz/blog/vynosovy-byt-vypocet-najmu.php) - [Investice do bytu 2026: Strategie a rizika](https://spekuluj.cz/blog/investice-do-bytu-2026.php) - [Cena za m²: Jak odhadnout férovou cenu](https://spekuluj.cz/blog/cena-za-m2-odhad.php) - [Jak vyjednat cenu bytu: Praktický průvodce](https://spekuluj.cz/blog/jak-vyjednat-cenu-bytu.php) - [15 chyb při koupi investičního bytu](https://spekuluj.cz/blog/15-chyb-investicni-byt.php) - [Jak rychle filtrovat inzeráty](https://spekuluj.cz/blog/jak-rychle-filtrovat-inzeraty.php) - [Rekonstrukce bytu: Kdy se vyplatí a kdy je to past](https://spekuluj.cz/blog/rekonstrukce-kdy-se-vyplati.php) - [SVJ red flags: Na co si dát pozor](https://spekuluj.cz/blog/svj-red-flags.php) - [Hypotéka vs. hotovost](https://spekuluj.cz/blog/hypoteka-vs-hotovost.php) - [Cashflow kalkulace](https://spekuluj.cz/blog/cashflow-kalkulace.php) - [Cap rate v Česku](https://spekuluj.cz/blog/cap-rate-cesko.php) - [Odhad tržního nájmu](https://spekuluj.cz/blog/odhad-trzniho-najmu.php) - [Airbnb vs. dlouhodobý nájem](https://spekuluj.cz/blog/airbnb-vs-dlouhodoby-najem.php) - [Investice v menších městech](https://spekuluj.cz/blog/mensi-mesta-investice.php) - [Parkovací stání jako investice](https://spekuluj.cz/blog/parkovaci-stani-investice.php) - [Marketingová cena developera](https://spekuluj.cz/blog/marketingova-cena-developera.php) - [Čtení realitního inzerátu](https://spekuluj.cz/blog/cteni-inzeratu-pruvodce.php) - [Prodejnost bytu za 5 let](https://spekuluj.cz/blog/prodejnost-za-5-let.php) - [Dluhy domu: Rizika SVJ](https://spekuluj.cz/blog/dluhy-domu-rizika.php) - [Katastr nemovitostí pro investory](https://spekuluj.cz/blog/katastr-pro-investory.php) - [Scorecard: Porovnání investičních bytů](https://spekuluj.cz/blog/scorecard-porovnani-bytu.php) - [Jak funguje byt pod trhem](https://spekuluj.cz/blog/jak-funguje-byt-pod-trhem.php) - [Flip vs. hold: Strategie 2026](https://spekuluj.cz/blog/investicni-strategie-flip-hold.php) - [Jak poznat předražený inzerát – 5 signálů](https://spekuluj.cz/blog/jak-poznat-predrazeny-inzerat.php) - [Proč inzerované ceny lžou – katastr ukazuje pravdu](https://spekuluj.cz/blog/proc-inzerovane-ceny-lzou.php) - [Developeři nafukují ceny – data z katastru odhalují rozdíl](https://spekuluj.cz/blog/developeri-nafukuji-ceny.php) ## Podhodnocené byty podle města - [Praha](https://spekuluj.cz/lokality/praha) - [Brno](https://spekuluj.cz/lokality/brno) - [Ostrava](https://spekuluj.cz/lokality/ostrava) - [Plzeň](https://spekuluj.cz/lokality/plzen) - [Liberec](https://spekuluj.cz/lokality/liberec) - [Olomouc](https://spekuluj.cz/lokality/olomouc) - [České Budějovice](https://spekuluj.cz/lokality/ceske-budejovice) - [Hradec Králové](https://spekuluj.cz/lokality/hradec-kralove) - [Ústí nad Labem](https://spekuluj.cz/lokality/usti-nad-labem) - [Pardubice](https://spekuluj.cz/lokality/pardubice) - [Zlín](https://spekuluj.cz/lokality/zlin) - [Havířov](https://spekuluj.cz/lokality/havirov) - [Kladno](https://spekuluj.cz/lokality/kladno) - [Most](https://spekuluj.cz/lokality/most) - [Opava](https://spekuluj.cz/lokality/opava) - [Frýdek-Místek](https://spekuluj.cz/lokality/frydek-mistek) - [Karviná](https://spekuluj.cz/lokality/karvina) - [Jihlava](https://spekuluj.cz/lokality/jihlava) - [Teplice](https://spekuluj.cz/lokality/teplice) - [Děčín](https://spekuluj.cz/lokality/decin) - [Karlovy Vary](https://spekuluj.cz/lokality/karlovy-vary) - [Chomutov](https://spekuluj.cz/lokality/chomutov) - [Jablonec nad Nisou](https://spekuluj.cz/lokality/jablonec-nad-nisou) - [Prostějov](https://spekuluj.cz/lokality/prostejov) - [Přerov](https://spekuluj.cz/lokality/prerov) - [Mladá Boleslav](https://spekuluj.cz/lokality/mlada-boleslav) - [Česká Lípa](https://spekuluj.cz/lokality/ceska-lipa) - [Třebíč](https://spekuluj.cz/lokality/trebic) - [Třinec](https://spekuluj.cz/lokality/trinec) - [Tábor](https://spekuluj.cz/lokality/tabor) ## Realitní akademie – praktický workflow (aktualizováno 2026-07-21) - [Rozcestník Realitní akademie](https://spekuluj.cz/blog/) - [Jak vzniká obsah: metodika, zdroje a redakční zásady](https://spekuluj.cz/blog/metodika-a-redakce.php) - [Analýza bytu za 15 minut](https://spekuluj.cz/blog/analyza-bytu-za-15-minut.php) - [Historie ceny realitního inzerátu](https://spekuluj.cz/blog/historie-ceny-inzeratu.php) - [Stažený a obnovený realitní inzerát](https://spekuluj.cz/blog/stazeny-a-obnoveny-realitni-inzerat.php) - [Jak nastavit Watchdog nemovitostí](https://spekuluj.cz/blog/watchdog-nemovitosti-jak-nastavit.php) - [Skutečné náklady investičního bytu](https://spekuluj.cz/blog/skutecne-naklady-investicniho-bytu.php) - [Report investičního bytu pro partnera](https://spekuluj.cz/blog/report-investicniho-bytu-pro-partnera.php) - [RSS nových článků](https://spekuluj.cz/blog/feed.xml) - [XML sitemap](https://spekuluj.cz/sitemap.xml) ## Referral program Registrovaný uživatel získá osobní doporučovací odkaz. Za každého nového unikátního uživatele, který přes tento odkaz zahájí sedmidenní trial s kartou, získá doporučující jeden měsíc přístupu zdarma podle pravidel programu: https://spekuluj.cz/referral.php ## Omezení a doporučená citace - Algoritmické odhady a Deal Score slouží k prvnímu třídění; nejsou znaleckým posudkem ani individuálním investičním doporučením. - Stažený inzerát není automaticky důkazem uskutečněného prodeje. - Modelové příklady v článcích jsou označené a nemají být citovány jako pozorované transakce. - Při citaci odkazujte na konkrétní článek nebo metodiku a uveďte datum publikace či revize.